Ihre Rechte als Erbe
Das Sonderkündigungsrecht ist selbst befristet
Anders als bei normalen Mietverträgen müssen Sie keine ordentliche Kündigungsfrist aus dem Vertrag einhalten. Aber: Sie müssen die außerordentliche Kündigung innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod des Mieters erfahren haben, erklären – sonst ist das Sonderkündigungsrecht erloschen und es gilt wieder die normale, vertragliche Kündigungsfrist.
Erben treten automatisch in den Mietvertrag ein
Mit dem Tod des Mieters tritt der Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 1922 BGB). Das bedeutet: Solange Sie nicht kündigen, laufen Mietzahlungen als Nachlassverbindlichkeit weiter. Handeln Sie daher zügig – jeder Monat ohne Kündigung kostet.
Mehrere Erben: gemeinsam handeln
Gibt es eine Erbengemeinschaft, muss die Kündigung von allen Erben gemeinsam ausgesprochen oder ein Erbe muss die anderen bevollmächtigen. Stimmen Sie sich ab, bevor Sie den Brief versenden.
Frist & Ablauf der Kündigung
Gesetzliche Kündigungsfrist: 3 Monate
Das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB ermöglicht eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist. Bei Wohnraum sind das drei Monate zum Ablauf eines Kalendermonats (§ 573d Abs. 2 BGB). Kündigen Sie also bis zum dritten Werktag im Juli, endet das Mietverhältnis zum 30. September.
Wohnungsrückgabe & Schlüsselübergabe
Nach Ablauf der Frist muss die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden. Klären Sie vorab: Schönheitsreparaturen, etwaige Einbauten des Verstorbenen, Zählerstände. Führen Sie die Übergabe mit Protokoll durch und lassen Sie sich die Schlüsselübergabe schriftlich bestätigen.
Mietkaution zurückfordern
Nach ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe hat der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit, die Kaution abzurechnen und zurückzuzahlen. Fordern Sie die Kaution schriftlich an – sie fällt in den Nachlass und steht den Erben zu.
Musterformulierung für den Kündigungsbrief
Verwenden Sie dieses Muster als Grundlage. Passen Sie alle [kursiven Angaben] an Ihre Situation an. Legen Sie immer eine Kopie der Sterbeurkunde bei.
[Ihr Name]
[Ihre Adresse]
[Name Vermieter / Hausverwaltung]
[Adresse Vermieter]
[Ort, Datum]
Kündigung des Mietverhältnisses für die Wohnung [vollständige Adresse der Mietwohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich teile Ihnen mit, dass [Name des Verstorbenen], Mieter der oben genannten Wohnung, am [Sterbedatum] verstorben ist.
Als Erbe/Hinterbliebener kündige ich das Mietverhältnis hiermit außerordentlich gemäß § 580 BGB zum nächstmöglichen Termin, spätestens zum [Datum: Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang dieses Schreibens].
Eine Kopie der Sterbeurkunde füge ich diesem Schreiben bei.
Bitte bestätigen Sie den Eingang dieser Kündigung sowie das Mietvertragsende schriftlich. Ich bitte außerdem um Mitteilung, wie die Schlüsselübergabe und Wohnungsabnahme organisiert werden sollen.
Mit freundlichen Grüßen,
[Ihre Unterschrift]
[Ihr Name]
Anlage: Kopie der Sterbeurkunde
Häufige Fragen zur Mietvertrags-Kündigung
Kann der Vermieter nach einem Todesfall sofort kündigen?
Nein. Auch der Vermieter hat nach § 580 BGB nur das gleiche außerordentliche Kündigungsrecht wie die Erben – mit derselben gesetzlichen Frist von drei Monaten zum Monatsende. Eine fristlose Kündigung ist damit nicht möglich.
Wer muss die Kündigung schreiben, wenn es mehrere Erben gibt?
Grundsätzlich müssen alle Erben die Kündigung gemeinsam aussprechen, da sie gemeinsam in den Mietvertrag eintreten. Alternativ kann ein Erbe die anderen schriftlich bevollmächtigen, in ihrem Namen zu kündigen.
Muss die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist bezahlt werden?
Ja. Die Miete zählt als Nachlassverbindlichkeit und muss bis zum Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist weitergezahlt werden – auch wenn niemand mehr in der Wohnung wohnt.
Braucht man für die Kündigung eine Sterbeurkunde?
Ja, sie dient als Nachweis des Todes gegenüber dem Vermieter. Eine Vollmacht ist dagegen nicht nötig, da der Erbe kraft Gesetz automatisch in den Mietvertrag eintritt.
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